vol.28 単独名義と共有名義

こんにちは。
お家づくりコラム、本日のテーマは「単独名義と共有名義」です。

------
家を建てるにあたって、
名義は単独の方がいいのか？
それとも夫婦共有にすべきなのか？
で悩まれている方もいらっしゃると思います。

基本は単独名義をオススメしているのですが、
事情によっては共有名義に
せざるを得ない場合があるのと、
共有名義にした方がいい場合があるので、
今回は、この2つの場合について
お伝えしていきたいと思います。

では、まずは
共有名義にせざるを得ない場合
からお伝えしていきますね。

------
✔︎収入合算が必要な人

仮に、家を建てるにあたって
銀行から3000万円を借りたいとしても、
ご主人さまの年収が400万円以内では、
基本、銀行から満額を借りることはできません。

銀行が貸してくれる限度額は、
年収の5～6倍程度だからです。
（常識的にもこの範囲を超えてお金を借りるのは、
ローン破綻の可能性を高めるだけです。）

それゆえ、この場合、
奥さまが働いているとしたら、
奥さまの収入も合算して
ローンを申し込まざるを得なくなります。

結果、奥さまも名義人になるというわけですね。
（名義を入れなくていい場合もありますが、
住宅ローン控除のコトも考えると
名義人になった方がいいです。詳しくは後ほど。）

では、続いて
共有にした方がいい場合について
お伝えしていきますね。

------
✔︎住宅ローン控除を最大に使い切る

例えば、
住宅ローン控除の対象となる金額が3500万円で、
ご主人さまの年収が400万円、
奥さま年収が200万円だとしたら、
ご主人さまの持分を3分の2、奥さまの持分を3分の1、
にすると、住宅ローン控除の枠を
いっぱいまで使い切ることができます。

では、ご主人さまの所得税を8万円、
住民税を16万円、
奥さまの所得税を4万円、
住民税を8万円と仮定して、
簡単に計算していってみましょう。

1年目の年末の借入残高を
3430万円とし、毎年70万円ずつ
借入が減っていくと仮定すると、
このご夫婦が受けられるローン控除額は、
1年目：24.01万円
2年目：23.52万円
3年目：23.03万円
4年目：22.54万円
5年目：22.05万円
6年目：21.56万円
7年目：21.07万円
8年目：20.58万円
9年目：20.09万円
10年目：19.6万円
11年目：19.11万円
12年目：18.62万円
13年目：18.13万円

となるのですが、
仮にご主人の単独名義で借入をしてしまった場合、
この恩恵を上限いっぱいに受けることができません。

今後13年間、
ご主人さまの給料が変わらないとしたら、
受けられる控除のマックスは
所得税8万円+住民税13.65万円を
合わせた計21.65万円だからです。
（住民税は控除の上限は13.65万円です）

つまり、13年のうち、
最初の5年間は控除枠を使い切れていない
というわけですね。

一方で、ご主人さまの名義を3分の2にし、
奥さまの名義を3分の1入れてみると、
1年目から上限いっぱいまで
使えることになります。
以下、1年目の計算式です。

1年目の借入残高の0.7％＝24.01万円
（↓控除可能な所得税と住民税の合計額↓）
ご主人さま：24.01万円×3分の2＝約16万円
奥さま：24.01万円×3分の1＝約8万円

（↓返してもらえるお金の上限↓）
ご主人さま：8万円+13.65万円＝21.65万円
奥さま：3万円+6万円＝9万円

そんなこんなで、共有名義にし、
持分比率さえ間違えなければ、
住宅ローン控除の恩恵を最大まで
引き出すことができるというわけですね。

------
✔︎予算設定の基本

この2つに該当する場合は、
夫婦で住宅ローンを申し込むことになるのですが、
忘れてはいけないのが、
自分たちの収入とバランスが取れないような借入は
絶対にしてはいけないということです。

ここで、この話をすると長くなるので
今回は割愛しますが、
これからの暮らしのことを考えると、
銀行から借りてもいい額は、
年収をベースで考えるとしたら、
ご主人さまの年収の6倍までに
とどめておくべきだと思います。

400万円としたら2400万円だし、
500万円だとしたら3000万円だし、
600万円だとしたら3600万円ですね。

これを超えて借り入れするのは、
これからの不確実で不安定な社会の中では、
かなり危険だと思っています。

なので、できれば
収入合算しなくていい範囲で、
家づくりをしてもらえたらと思います。

建築コストが上がってしまった現在、
これは難しい話かもしれませんが、
できるだけこれを心がけながら
資金計画してもらってくださいね。

それでは、また。